Hipoteka (cz. 1)

Przedmiotem dzisiejszych rozważań będzie hipoteka. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe o charakterze akcesoryjnym. Celem hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomościach i niektórych prawach (w odróżnieniu od zastawu, który zabezpiecza wierzytelność na rzeczach ruchomych). Polega to na tym, że wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenie z obciążonej hipoteką nieruchomości bez względu na to czyją własność owa nieruchomość w danym momencie stanowi.

W jaki sposób powstaje hipoteka?

Istnieją dwa sposoby powstania hipoteki, mianowicie:

  1. umowa oraz
  2. tzw. hipoteka przymusowa

Hipoteka umowna – hipoteka ustanowiona na mocy umowy zawartej między wierzycielem hipotecznym a dłużnikiem hipotecznym. Forma wymagana dla oświadczenia właściciela obciążonej nieruchomości to forma aktu notarialnego. Oświadczenie wierzyciela może być złożone w formie dowolnej. Dla powstania hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ma w tym przypadku charakter konstytutywny. Inaczej wygląda kwestia wpisu do księgi wieczystej hipoteki ustanowionej na nieruchomości będącej własnością dłużnika banku. Wówczas podstawą wpisu są dokumenty bankowe świadczące o fakcie udzielenie kredytu lub pożyczki.

W momencie zawarcia umowy, wierzyciel staje się wierzycielem hipotecznym a dłużnik, który jest właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką – dłużnikiem hipotecznym.

Jeżeli osobą ustanawiającą hipotekę jest dłużnik osobisty wówczas zbiegają się dwa rodzaje odpowiedzialności. Mianowicie dłużnik odpowiada osobiście całym majątkiem oraz rzeczowa nieruchomością obciążoną. Formę zaspokojenia wierzytelności wybiera sam wierzyciel.

Jeżeli zaś dojdzie do rozdzielenie odpowiedzialności w taki sposób, że hipoteka zostanie ustanowiona na nieruchomości, której właścicielem nie jest dłużnik osobisty to wówczas dłużnik osobisty odpowiada za zobowiązania całym swoim majątkiem, zaś dłużnik tylko rzeczowo nieruchomością obciążoną.

Hipoteka przymusowa – w ściśle określonych prawem przypadkach, wpis do księgi wieczystej może nastąpić nawet bez zgody właściciela obciążanej nieruchomości. Tak jak hipoteka umowna, hipoteka przymusowa wymaga wpisu do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny.

Może to mieć miejsce w sytuacji wskazanych w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece, a mianowicie gdy:

  • wierzyciel posiada tytuł wykonawczy, na podstawie którego może uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (art. 109) – należy zauważyć, że czym innym jest przymusowa hipoteka skarbowa, która przysługuje Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego na wszystkich nieruchomościach dłużnika;
  • sąd wydał postanowienie o udzielenie zabezpieczenia;
  • prokurator wydał postanowienie w tym zakresie;
  • wydano decyzję na mocy przepisów szczególnych;
  • na mocy przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji dokonano zarządzenia zabezpieczenia (art. 110).

Co stanowi przedmiot hipoteki?

Jak wspomniałam wyżej, przedmiotem hipoteki są nieruchomości, a także prawa w postaci prawa własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. 

W pierwszej kolejności i zasadniczo hipoteką obciąża się nieruchomości. Hipoteka może dotyczyć jednej lub kilku nieruchomości. W tym drugim przypadku chodzi o hipotekę łączną. Hipoteka łączna powstaje z mocy prawa w momencie podziału nieruchomości. Gdyby doszło do sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący może żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeśli jest ona:

  • stosunkowo nieznaczna i
  • wartość pozostałych części zapewnia wystarczające zabezpieczenie (wynika to z art. 90 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

W przypadku podziału nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych na skutek podziału, chyba że co innego postanowiono w umowie (art. 76 ust. 4 KWU).

Możliwe jest także ustanowienie umownej hipoteki łącznej.

Nie jest natomiast możliwe obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową, chyba że nieruchomości te są już obciążone inna hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.

Hipoteka na udziale we współwłasności jest możliwa, jednakże tylko w odniesieniu do współwłasności w częściach ułamkowych. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

Możliwy jest także subintabulat, tzn. hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może być przedmiotem dalszych hipotek.

 

 

 

 

 

Podstawa prawna:
  1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
  2. Gniewek E., Prawo rzeczowe, Warszawa 2012

 

Dodaj komentarz