Umowa dożywocia

Umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy lub osobie mu najbliższej dożywotniego utrzymania.

Zbywcą nieruchomości może być tylko OSOBA FIZYCZNA.

Nabywcą może być KAŻDY podmiot.

Prawo dożywocia jest NIEZBYWALNE I NIEDZIEDZICZNE.

Do zawarcia takiej umowy wymagana jest FORMA AKTU NOTARIALNEGO,  z uwagi na fakt, iż jej przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości.

Prawo dożywocia może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Uzyskuje wówczas rozszerzoną skuteczność.

Prawo dożywocia nie wpływa na prawo nabywcy nieruchomości do zbycia tej nieruchomości. W wyniku zbycia własności nieruchomości przez dotychczasowego nabywcę, nowy nabywca wchodzi w prawa poprzedniego i staje się stroną umowy z dożywotnikiem.


 

Jak kształtują się prawa oraz obowiązki stron umowy dożywocia?

 

Po stronie zbywcy nieruchomości – zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za utrzymanie

Po stronie nabywcy – zobowiązanie do zapewnienia dożywotnikowi (lub osobie mu bliskiej) dożywotniego utrzymania.

 

Strony umowy powinny dokładnie określić świadczenia, które wchodzą w zakres umowy. Jeśli umowa nie zawiera takich postanowień, zastosowanie ma art. 908 § 1 KC, który mówi, że nabywca nieruchomości powienien, w braku odmiennej umowy,

  • przyjąć zbywcę jako domownika,
  • dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
  • zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz
  • sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Istnieje możliwość rozszerzenia umowy dożywocia, bowiem w oparciu o art. 908 § 2 KC nabywca może zobowiązać się do:

  • obciążenia nieruchomości na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo
  • spełniania powtarzających się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Wówczas stanowią one treść umowy dożywocia.

Nabywca nieruchomości powinien zapewnić dożywotnikowi godny byt i nie może żądać od niego opłat za utrzymanie nieruchomości, chodzi tutaj m. in. o czynsz, opłaty za media, koszty ubezpieczenia.


 

Bezskuteczność umowy dożywocia

 

Każdy, względem kogo dożywotnik miał obowiązek alimentacyjny, a na skutek zawarcia umowy dożywocia stał się niewypłacalny, może żądać uznania umowy za bezskuteczną względem siebie. Nie ma przy tym znaczenia czy dożywotnik zrobił to celowo ani to, w którym momencie powstał obowiązek alimentacyjny (tzn. przed czy po zawarciu umowy dożywocia, art. 916 § 1 KC).

Trzeba jednak zaznaczyć, że prawo żądanie uznania umowy za bezskuteczną jest ograniczone terminem zawitym. Można tego żądać w okresie 5 lat od dnia jej zawarcia (art. 916 § 2KC).


 

Czy możliwa jest zmiana treści umowy dożywocia?

 

Tak, w dwóch przewidziany ustawą przypadkach:

  1. Jeżeli  między dożywotnikiem a zobowiązanym zrodziły się takie stosunki, że nie można od nich wymagać, by pozostawali ze sobą w styczności, SĄD MOŻE, na wniosek KAŻDEJ ZE STRONzamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień (art. 913 § 1 KC).

  2. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, DOŻYWOTNIK może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa (art. 914 KC).


     

Czy  możliwe jest rozwiązanie umowy dożywocia?

 

Tak, SĄD MOŻE rozwiązać taką umowę, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach (art. 913 § 2) i przy zaistnieniu sytuacji przewidzianej w art. 913 § 1 KC, czyli powstaniu trudnych stosunków. Wyjątkową sytuacją jest w tym przypadku krzywda po stronie dożywotnika. Dla uzasadnienia rozwiązanie umowy dożywocia nie jest wystarczający stosunek kontrahentów do siebie czy niepozostawanie ze sobą w styczności.

Kto może żądać rozwiązania umowy?

  1. zobowiązany  z umowy
  2. dożywotnik, o ile zbyć nieruchomość.

Nie może tego zrobić dożywotnik, który jest osoba bliską zbywcy. Konieczne jest bowiem rozwiązanie umowy ze zbywcą.

W momencie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia rozwiązanie tej umowy staje się niemożliwe.

Przepisy dotyczące rozwiązania umowy stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości (art. 915 KC).

 

 

 

Literatura:
Witczak H., Kawałko A., Zobowiązania, Warszawa 2012.

Dodaj komentarz